Os fundamentos para o mercado imobiliário brasileiro são positivos, quando se pensa em 2023, independentemente de quem for o próximo presidente da República – seja o atual mandatário, Jair Bolsonaro (PL), ou o ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT).

A demanda por moradias continuará elevada, e há expectativa que, no próximo ano, a taxa básica de juros volte a cair, mesmo que economistas ouvidos pelo Boletim Focus estimem somente para 2024 a retomada da Selic de um dígito.

Diante do ambiente mais previsível esperado para depois do período eleitoral e do anúncio pelo próximo mandatário do plano de governo, a tendência é que os potenciais clientes de imóveis se sintam mais estimulados a bater o martelo da aquisição.

Na UBlink, temos sentido apetite maior dos clientes por locação do que por compra de imóveis, movimento que deve se inverter no ano que vem, com um cenário mais definido e início da queda dos juros.

Do lado da oferta, incorporadoras têm terrenos para lançar projetos do econômico ao luxo, conforme o perfil de cada uma, e disposição para voltar a comprar áreas a partir de quando for possível vislumbrar a retomada da trajetória de corte dos juros e a melhora mais expressiva dos indicadores de emprego e desemprego.

Depois de anunciar 12 elevações consecutivas, o Comitê de Política Monetária (Copom) divulgou, na reunião de setembro, manutenção da taxa básica de juros em 13,75%. O mercado entendeu que o ciclo de alta iniciado um ano e meio antes chegou ao fim. Ou seja, espera-se que, após a reunião deste mês – que ocorre nos dias 25 e 26 de outubro –, o Copom informe nova continuidade da Selic no atual patamar.

Por enquanto, economistas preveem que, no fim de 2023, a taxa esteja em 11,25%. Mesmo que o custo do financiamento habitacional não oscile na mesma proporção da Selic, as variações da taxa básica de juros balizam as decisões dos bancos que emprestam dinheiro para as incorporadoras desenvolverem seus projetos e para os clientes comprarem a casa própria.

Na prática, quem contratar crédito habitacional, a partir de meados do próximo ano, deverá conseguir  custo de financiamento inferior ao atual.

Em relação à inflação, o Brasil segue com uma das taxas mais elevadas do mundo – o poder de compra das famílias diminuiu, e a elevação dos custos de materiais de construção se refletiu, nos dois últimos anos, em aumento de preços dos imóveis.

Por outro lado, o país puxou a fila dos aumentos de juros para controlar o dragão inflacionário, entre as grandes economias mundiais, a ponto de começar a interromper as altas, enquanto Estados Unidos e União Europeia ainda não podem se dar ao luxo de fazer o mesmo. A maioria dos analistas espera que os juros americanos tenham alta de 0,75 ponto percentual em novembro.

Enquanto isso, no Brasil, o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) registrou, em setembro, deflação pelo terceiro mês consecutivo. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) caiu 0,29% – maior queda registrada no mês desde o início da série histórica, em 1994. No ano, o indicador acumula alta de 4,09% e, em 12 meses, de 7,17%.

Levantamento do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) apontou que, em agosto, foram abertas 278.639 vagas de emprego com carteira assinada. Mesmo que longe do ideal, a criação de emprego formal divulgada pelo Ministério do Trabalho superou as expectativas do mercado.

O Fundo Monetário Internacional (FMI) elevou sua previsão de crescimento para a economia brasileira, neste ano, de 1,7% para 2,8%. Para o Produto Interno Bruto (PIB) mundial, a projeção do FMI é de aumento de 3,2% em 2022.

Mercado imobiliário desacelera em agosto

Apesar da melhora de indicadores macroeconômicos, o mercado imobiliário mostra sinais de desaceleração no país. Na cidade de São Paulo, os lançamentos imobiliários caíram 9,2%, em agosto, na comparação anual, para 7.036 unidades, de acordo com levantamento do Secovi-SP divulgado recentemente. As vendas de unidades residenciais novas tiveram queda de 15,1%, para 5.610 unidades.

No terceiro trimestre, as incertezas políticas e econômicas se refletiram em mais cautela, mas a retração foi menor do que a esperada. Em conjunto, Cury, Cyrela, Direcional, Even, EZTec, Gafisa, Helbor, Melnick, Mitre, Moura Dubeux, MRV&Co, RNI Negócios Imobiliários, Tegra e Tenda lançaram R$ 8,26 bilhões, com queda de 10,4% na comparação anual, conforme levantamento da área de conteúdo da UBlink.

Há preocupação, no mercado, que uma desaceleração mais acentuada ainda esteja por vir e tenha potencial para elevar os níveis de estoque.

Algumas incorporadoras informaram que  pretendem ter lançamentos, no quarto trimestre, pelo menos em linha com os do período de julho a setembro, enquanto outras vão pisar no freio. A Copa do Mundo, fora de hora, vai atrapalhar um pouco o calendário do trimestre – que costuma concentrar, sazonalmente, a apresentação do maior número de projetos –, mas não arranha o ânimo do setor em relação ao potencial de retomada do seu crescimento em 2023.